「不動産売却×相続」の基本。実家や空き家、農地をスムーズに手放すための全手順

親や親族から不動産を相続したものの、「住む予定がない」「管理が大変」といった理由から売却を検討される方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、相続した不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なり、名義変更（相続登記）や遺産分割など、特有の手続きが求められます。本記事では、相続した不動産をスムーズに、かつ損をせずに売却するための手順とポイントを分かりやすく解説します。

相続した不動産を売却するまでの4つのステップ
相続した物件や土地を売却するには、事前の準備が欠かせません。基本的な流れは以下の通りです。

1. 遺言書の確認と相続人の確定
まずは、亡くなった方（被相続人）が遺言書を残していないか確認します。遺言書がない場合は、誰が法定相続人になるのかを戸籍謄本などを収集して確定させます。

2. 遺産分割協議の実施
複数の相続人がいる場合、「誰が・どの財産を・どれくらい相続するのか」を話し合う「遺産分割協議」を行います。不動産を売却して現金で分ける「換価分割（かんかぶんかつ）」という方法をとる場合も、一旦は代表者の名義にするか、共同名義にするかを決める必要があります。

3. 相続登記（名義変更）
不動産を売却するには、亡くなった方の名義から、相続人の名義へと変更する「相続登記」を行う必要があります。亡くなった方の名義のままでは、第三者に売却することはできません。※2024年4月より相続登記は義務化されていますので、早めのお手続きをおすすめします。

4. 不動産会社へ査定・売却依頼
名義変更が完了、または完了の目処が立った段階で、不動産会社へ査定を依頼し、売却活動（仲介または買取）をスタートさせます。

相続不動産の売却にかかる税金と知っておくべき「特例」
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税や住民税などの税金がかかります。しかし、相続不動産の売却には、税負担を大幅に軽くできる特例がいくつか用意されています。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
亡くなった方が住んでいた家屋やその敷地を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続税を納付している場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費（経費）として加算でき、譲渡所得税の負担を軽減できる制度です。

これらの特例は適用要件が複雑なため、税理士や専門知識を持つ不動産会社へ事前に相談することが重要です。

空き家・農地・山林など「売りにくい不動産」の扱い方
相続する不動産は、駅の近くにあるきれいな住宅ばかりではありません。
例えば、以下のような不動産は、一般的なポータルサイトに掲載するだけでは買主が見つかりにくい傾向にあります。

長年放置された空き家

市街化調整区域（原則として建物を建てられない地域）にある土地

農地（畑など）や山林

こうした特殊な条件の不動産を売却するには、その地域特有の法律や条例、土地開発のノウハウに精通した不動産会社を選ぶことが成功の鍵となります。例えば、農地や山林を物流倉庫の用地として活用するなど、不動産ごとのポテンシャルを見抜く提案力を持った業者を見極めましょう。

まとめ：相続不動産の売却は早めの相談が吉
不動産は、所有しているだけで固定資産税や維持管理費がかかり続けます。特に空き家の場合、建物の老朽化が進むと資産価値が下がるだけでなく、近隣トラブルの原因になることもあります。

「何から手をつければいいか分からない」という状態でも構いません。まずは現在の状況を整理するためにも、信頼できる専門家へ早めに相談することをご検討ください。

【この記事の執筆・監修】
株式会社エージェントM
代表：宮下 大輝

東京・神奈川（相模原エリア等）を中心に、不動産売却・買取をサポートしております。一般的な住宅の売却はもちろん、空き家の相続問題から、市街化調整区域や農地・山林の物流倉庫向け開発・売却まで、専門性の高い案件にも豊富な実績がございます。
「相模原不動産売却相談センター」としても情報を発信中。お客様のご事情に合わせた最適な売却プランをご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。